Der Kaufpreis ist bekannt, die Finanzierung scheint zu passen und die Wohnung erfüllt viele Wünsche. Doch mit der monatlichen Kreditrate allein sind die Kosten einer Eigentumswohnung nicht vollständig erfasst. Hinzu kommt unter anderem das Hausgeld, das Eigentümer regelmäßig an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen.
Wie hoch dieser Betrag ausfällt und welche Leistungen er enthält, unterscheidet sich von Gebäude zu Gebäude. Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein Zeichen für geringe langfristige Wohnkosten. Ebenso wenig bedeutet ein höherer Betrag zwangsläufig, dass eine Wohnanlage unwirtschaftlich verwaltet wird.
Wer vor dem Kauf wissen möchte, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommen kann, sollte deshalb mehr betrachten als eine einzelne Zahl im Exposé. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage und geplante Arbeiten am Gebäude ergeben erst gemeinsam ein aussagekräftigeres Bild.
Was ist das Hausgeld?
Mit dem Hausgeld leisten Wohnungseigentümer regelmäßig Zahlungen für gemeinschaftliche Kosten der Wohnanlage. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen. Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
Je nach Gebäude und Vereinbarung können im Hausgeld beispielsweise Kosten für die Verwaltung, gemeinschaftliche Versicherungen, die Reinigung des Treppenhauses oder die Pflege der Außenanlagen enthalten sein. Werden Heizung und Warmwasser gemeinschaftlich bereitgestellt, können auch diese Positionen darüber erfasst werden.
Hinzu kommen in der Regel Beiträge zur gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage. Dieses Geld wird für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angesammelt. Dazu können beispielsweise Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an gemeinschaftlichen technischen Anlagen gehören.
Welche Bestandteile tatsächlich im Hausgeld enthalten sind, hängt von der jeweiligen Wohnanlage ab. Ein pauschaler Vergleich nach dem Motto „weniger ist besser“ greift deshalb zu kurz.
Welche Kosten kommen zusätzlich zum Hausgeld hinzu?
Das Hausgeld deckt nicht automatisch alle Ausgaben ab, die mit einer Eigentumswohnung verbunden sind. Viele Eigentümer zahlen ihren Haushaltsstrom unmittelbar an einen Versorger. Auch Internet, Telefon oder eine eigene Hausratversicherung sind gesondert zu betrachten, sofern entsprechende Verträge bestehen.
Je nach Wohnanlage können weitere Kosten außerhalb des Hausgelds entstehen. Wer die Wohnung über einen Kredit finanziert, muss außerdem Zinsen und Tilgung einplanen. Hinzu kommen mögliche Ausgaben innerhalb der eigenen Wohnung, etwa für einen neuen Bodenbelag oder die Erneuerung der Küche.
Für Kaufinteressenten ist es deshalb wichtig, die monatliche Gesamtbelastung zusammenzustellen. Eine Angabe zum Hausgeld ist dafür ein Ausgangspunkt, ersetzt aber nicht die Prüfung der einzelnen Kostenpositionen.
Im Gespräch mit einem Immobilienmakler in München wird deutlich, warum der monatliche Hausgeldbetrag allein wenig über die finanzielle Situation einer Wohnanlage aussagt: Erst der Abgleich von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit dem Stand der Erhaltungsrücklage sowie bekannten Beschlüssen zu größeren Maßnahmen zeigt, welche Kosten bereits berücksichtigt sind und wo weitere Zahlungen entstehen könnten.
Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsrücklage: Was ist gemeint?
Für die Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden häufig die Begriffe „Instandhaltungsrücklage“ und „Erhaltungsrücklage“ verwendet. Gemeint ist Geld, das die Gemeinschaft für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ansammelt.
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Wie hoch eine angemessene Rücklage sein sollte, hängt allerdings von der jeweiligen Wohnanlage ab.
Ein Gebäude mit vielen technischen Anlagen kann andere künftige Ausgaben mit sich bringen als ein einfacher ausgestattetes Haus. Auch Alter und Zustand spielen eine Rolle. Wurden Dach oder Heizung erst kürzlich erneuert, stellt sich die finanzielle Ausgangslage anders dar als bei einer Anlage, in der größere Arbeiten bereits absehbar sind.
Zur Einordnung sind insbesondere diese Fragen hilfreich:
- Wie hoch ist die Rücklage der gesamten Gemeinschaft?
- Welche größeren Arbeiten wurden in den vergangenen Jahren durchgeführt?
- Gibt es bekannte Schäden oder bereits beschlossene Maßnahmen?
- Wie sollen anstehende Arbeiten finanziert werden?
- Welche laufenden Beiträge zur Rücklage sind im Wirtschaftsplan vorgesehen?
Eine hohe Rücklage ist für sich genommen keine Garantie, dass sämtliche künftigen Ausgaben gedeckt sind. Umgekehrt lässt eine niedrigere Rücklage ohne Kenntnis des Gebäudezustands und der Planungen noch keine verlässliche Bewertung zu.
Der jährlich zu erstellende Vermögensbericht kann bei der Prüfung helfen: Er enthält unter anderem den Stand der Rücklagen. Ergänzend sollten Interessenten klären, ob seit dem Bericht größere Ausgaben oder Beschlüsse hinzugekommen sind.
Warum ein niedriges Hausgeld nicht automatisch günstig ist
Auf den ersten Blick erscheint eine Wohnung mit niedrigerem Hausgeld oft finanziell attraktiver. Die Zahl allein zeigt jedoch nicht, welche Leistungen enthalten sind und wie die Gemeinschaft für künftige Maßnahmen vorsorgt.
Ein einfach ausgestattetes Gebäude ohne Aufzug und ohne aufwendig zu pflegende Außenanlage kann geringere laufende Kosten verursachen. Ein niedriger Betrag kann aber auch damit zusammenhängen, dass weniger Geld für spätere Erhaltungsmaßnahmen zurückgelegt wird. Welche Erklärung zutrifft, lässt sich nur anhand der Unterlagen und des Gebäudezustands beurteilen.
Ein fiktives Beispiel verdeutlicht das:
Für Wohnung A werden monatlich 260 Euro Hausgeld genannt. Darin enthalten sind unter anderem 30 Euro für die Zuführung zur Rücklage. Für Wohnung B beträgt das Hausgeld 340 Euro, davon entfallen 90 Euro auf die Rücklage.
Die zweite Wohnung verursacht nach diesen Angaben zunächst eine höhere monatliche Zahlung. Daraus lässt sich aber noch nicht schließen, dass sie langfristig teurer ist. Dafür müsste unter anderem bekannt sein, welche weiteren Kosten enthalten sind, welche Arbeiten anstehen und wie die jeweiligen Rücklagen bisher ausgestattet sind.
Ebenso wenig lässt sich aus dem Beispiel ableiten, dass die höhere Rücklagenzahlung für Wohnung B ausreicht. Die Zahlen veranschaulichen lediglich, warum ein Vergleich der Gesamtbeträge ohne weitere Informationen irreführend sein kann.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Wo liegt der Unterschied?
Der Wirtschaftsplan richtet den Blick nach vorn. Er enthält die für ein Kalenderjahr voraussichtlich anfallenden Einnahmen und Ausgaben. Auf dieser Grundlage beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen.
Die Jahresabrechnung blickt dagegen auf ein bereits vergangenes Kalenderjahr zurück. Sie enthält die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Auf ihrer Grundlage beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Zwischen Planung und tatsächlichen Kosten können Abweichungen entstehen. Beispielsweise können Energiekosten höher oder niedriger ausfallen als erwartet. Auch nicht vorhergesehene Ausgaben oder Veränderungen bei Dienstleistungsverträgen können sich auswirken.
Für Kaufinteressenten ist es deshalb sinnvoll, nicht nur nach dem aktuell genannten Hausgeld zu fragen. Auch die letzte vorliegende Jahresabrechnung und der aktuelle Wirtschaftsplan können zeigen, wie sich Kosten und Zahlungen entwickelt haben. Wiederkehrende Abweichungen sind ein Anlass, genauer nachzufragen. Sie beweisen für sich genommen aber noch keine fehlerhafte Planung.
Sonderumlage: Warum zusätzliche Zahlungen möglich sind
Auch wenn Eigentümer regelmäßig Hausgeld zahlen, können zusätzliche Zahlungen erforderlich werden. Eine Möglichkeit ist eine Sonderumlage, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt.
Sie kann beispielsweise im Zusammenhang mit einer größeren Maßnahme relevant werden, wenn die vorhandenen Mittel und vorgesehenen Zahlungen nicht ausreichen. Ob eine Sonderumlage anfällt und wie hoch der jeweilige Anteil ist, hängt von den Beschlüssen und den für die Gemeinschaft geltenden Regelungen ab.
Für Käufer ist die Unterscheidung zwischen verschiedenen Stadien wichtig. Eine Sanierung kann zunächst nur angesprochen worden sein. Es kann aber auch bereits einen Beschluss, eine konkrete Finanzierung oder festgelegte Zahlungstermine geben. Diese Situationen sind wirtschaftlich unterschiedlich zu bewerten.
Beim Eigentümerwechsel sollte geklärt werden, welche Beschlüsse vorliegen und wann Zahlungen fällig werden. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft und Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag. Bei Unklarheiten ist eine rechtliche Prüfung vor dem Vertragsabschluss sinnvoll.
Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen?
Ein Exposé kann einen ersten Überblick geben. Für eine fundierte Einschätzung der laufenden Kosten sind ergänzende Dokumente wichtig. Welche Unterlagen im konkreten Verkaufsprozess bereitgestellt werden können, sollten Interessenten frühzeitig mit dem Verkäufer und den beteiligten Personen klären.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Der aktuelle Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Kosten und Vorschüsse. Die Jahresabrechnung gibt Einblick in die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines zurückliegenden Jahres. Der Vermögensbericht enthält unter anderem den Stand der Rücklagen.
Beim Lesen lohnt sich ein Blick auf die einzelnen Positionen: Welche Kosten entstehen regelmäßig? Wie hoch ist die vorgesehene Zuführung zur Rücklage? Gab es größere Abweichungen oder Nachzahlungen?
Protokolle und Beschlüsse
Protokolle von Eigentümerversammlungen können Hinweise darauf geben, welche Themen die Gemeinschaft beschäftigen. Dazu gehören möglicherweise bekannte Schäden, geplante Untersuchungen oder Diskussionen über größere Arbeiten.
Beschlüsse und die Beschlusssammlung helfen dabei nachzuvollziehen, was tatsächlich beschlossen wurde. Allerdings können auch diese Unterlagen nicht jede künftige Entwicklung vorhersagen. Ein noch nicht erkannter Schaden oder eine später notwendige Maßnahme lässt sich daraus nicht sicher ausschließen.
Das gesetzliche Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht Wohnungseigentümern gegenüber der Gemeinschaft zu. Interessenten sollten deshalb vor dem Kauf mit dem Verkäufer klären, wie sie die für ihre Prüfung benötigten Informationen erhalten können.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung und gegebenenfalls die Gemeinschaftsordnung enthalten wichtige Grundlagen zur Wohnanlage. Sie können unter anderem für die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie für Regelungen zur Kostenverteilung relevant sein.
Gerade bei Fragen zu einzelnen Bauteilen oder besonderen Kosten kann eine genaue Prüfung erforderlich sein. Eine pauschale Annahme, dass alle Kosten immer gleichmäßig auf sämtliche Wohnungen verteilt werden, wäre zu einfach.
Vermietete Wohnung: Nicht jedes Hausgeld ist umlagefähig
Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte zwischen dem Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und den Betriebskosten im Mietverhältnis unterscheiden. Beide Abrechnungen erfüllen unterschiedliche Zwecke.
Bestimmte Betriebskosten können unter den geltenden rechtlichen und vertraglichen Voraussetzungen auf Mieter umgelegt werden. Andere Bestandteile des Hausgelds gehören nicht dazu. Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zählen beispielsweise nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sollte nicht mit einer Betriebskostenvorauszahlung verwechselt werden. Für eine wirtschaftliche Kalkulation ist daher wichtig, die Kostenpositionen einzeln zu betrachten und gegebenenfalls steuerlichen oder rechtlichen Rat einzuholen.
Bei einer selbst genutzten Wohnung stellt sich die Frage der Umlage auf Mieter nicht. Hier kommt es darauf an, welche laufenden und möglichen zusätzlichen Kosten die Eigentümer selbst tragen müssen.
Die Kosten im Zusammenhang betrachten
Hausgeld und Rücklage liefern wichtige Hinweise für die finanzielle Planung einer Eigentumswohnung. Eine einzelne Zahl kann jedoch weder den Zustand des Gebäudes noch die künftige Entwicklung zuverlässig abbilden.
Aussagekräftiger wird die Einschätzung, wenn laufende Kosten, vorhandene Rücklage, bisherige Abrechnungen und bekannte Maßnahmen zusammen betrachtet werden. Bleiben technische Fragen zum Gebäude offen, kann eine sachverständige Prüfung helfen. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen ist entsprechend qualifizierte Beratung sinnvoll.
So lässt sich vor dem Kauf besser erkennen, welche Ausgaben bereits planbar sind und wo finanzielle Unsicherheiten bestehen.