Rechtsklarheit: Immobilienkauf sicher gestalten

Das Immobilienkaufrecht ist komplex – daher bringt der Immobilienkauf gerade für Erstkäuferinnen und Erstkäufer Fallstricke mit sich. Wir erklären Ihnen deshalb die wichtigsten rechtlichen Aspekte und zeigen auf, wie Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler Sie beim Kauf unterstützen und sicher durch den Prozess navigieren können.

Vorbereitung des Immobilienkaufs

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Das Grundbuchamt können Sie im zuständigen Amtsgericht auffinden. Für die Einsicht benötigen Sie ein berechtigtes Interesse, daher müssen Sie sich bereits in konkreten Verhandlungen mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer befinden. Mithilfe des Auszugs können Sie sich über Hypotheken, Erbbaurechte, Baulasten oder Nießbräuche aufklären, um zukünftige Überraschungen zu vermeiden.

Zusicherung der Immobilie

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, aber die Finanzierung noch nicht feststeht, haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Reservierungsvereinbarung: Die Verkäuferin oder der Verkäufer bzw. die Maklerin oder der Makler verpflichtet sich, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Interessenten anzubieten.
• Vorvertrag: Im Gegensatz zur Reservierungsvereinbarung ist der Vorvertrag rechtsverbindlich und wird notariell beglaubigt. Beide Seiten werden zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet. Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich und es könnten Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Vertragsabschluss

Der Abschluss des Kaufvertrags ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufrechts. Damit der Vertrag rechtswirksam ist, müssen Kaufgegenstand, Kaufpreis und Vertragsparteien eindeutig festgelegt werden. Gemäß § 311 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Dabei übernimmt die Notarin oder der Notar nicht nur die Formalitäten, sondern hat auch eine Beratungs- und Schutzfunktion.

Nachdem der Kaufvertrag aufgesetzt wurde, wird er beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesendet. Diese Frist dient dazu, den Vertrag in Ruhe zu prüfen, Fragen zu klären und eventuelle Änderungswünsche zu besprechen.

Nach dem Notartermin wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert den Anspruch auf die Immobilie und verhindert, dass sie weiterverkauft werden kann. Nach der Bezahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch durch die Notarin oder den Notar beantragt.

Wann ist ein Immobilienkauf rechtskräftig?

Der Immobilienkauf ist rechtskräftig, sobald die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen ist. Das erfolgt, nachdem die Käuferin oder der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt haben.

Wann ist ein Immobilienkaufvertrag ungültig?

Ein Immobilienkaufvertrag ist ungültig, wenn er nicht vollständig von einer Notarin oder einem Notar beurkundet wurde. Auch Nebenabreden müssen im notariellen Vertrag enthalten sein, damit diese rechtskräftig sind. Dazu zählt etwa die Übernahme von Einrichtungsgegenständen.

Kosten und Steuerrechtliche Aspekte

Neben dem Kaufpreis fallen für die Käuferin oder den Käufer weitere Kosten und Steuern an, über die Sie sich im Klaren sein sollten. Diese werden häufig in Abhängigkeit vom Kaufpreis berechnet:

• Notargebühren und Eintragung ins Grundbuch: 1,5–2 %
• Maklerprovision: ≈ 3,57 %
• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 %
• Grundsteuer: variabel, je nach Bundesland und Immobilienwert

Darüber hinaus können Kosten für ein Gutachten anfallen. Eine Wertermittlung durch ein Maklerbüro ist in der Regel kostenlos, bei der Beauftragung einer oder eines Sachverständigen variieren die Preise erheblich: Ein Kurzgutachten erhalten Sie bereits ab 100 €, während ein Vollgutachten zwischen 1.000 € und 2.500 € kosten kann. Die Immobilienbewertung kann Ihnen dabei helfen, einen angemessenen Kaufpreis zu verhandeln und rechtzeitig über potenzielle Mängel informiert zu werden.

Umgang mit Mängeln

Der Kauf einer Immobilie unterliegt den allgemeinen kaufrechtlichen Regelungen §§ 433ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Immobilienkaufrecht beinhaltet, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie ohne Sach- und Rechtsmängel übergibt:

• Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie einen physischen Mangel aufweist, der ihre Nutzbarkeit beeinträchtigt. Das können beispielsweise undichte Fenster oder Schimmel sein.
• Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn das Eigentum an der Immobilie durch Rechte Dritter eingeschränkt ist, zum Beispiel durch ein nicht eingetragenes Wegerecht.

Häufig entstehen rechtliche Schwierigkeiten durch Mängel an der Immobilie, deren Beseitigung nicht abschließend geklärt wurde. Daher sollten Sie genau auf mögliche Schäden achten und diese im Vorhinein dokumentieren. Hierzu bietet sich ein Hausübergabeprotokoll an.

Das Protokoll wird beim Übergabetermin der Immobilie gemeinsam von beiden Parteien ausgefüllt und unterzeichnet. Es werden unter anderem Mängel und Schäden sowie deren Beseitigung festgehalten.

Beispielsweise wird besprochen, welche Partei für den Schaden verantwortlich ist oder ob ein Nachlass des Kaufpreises gewährt wird. Bei diesem Rundgang können erfahrene Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler sowie Gutachterinnen und Gutachter vor Ort sein, sodass Sie sich rechtlich absichern oder sich eine zweite Meinung einholen können.

Üblicherweise ist im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss erhalten. Das bedeutet, die Verkäuferin oder der Verkäufer muss im Nachhinein nicht für die Beseitigung von Mängeln aufkommen, sofern nicht explizit geregelt. In folgenden Fällen können Ansprüche dennoch bestehen bleiben:

• Vorsätzliche Täuschung
• Grob fahrlässige Täuschung
• Arglistige Täuschung
• Ausdrückliche Zusicherung von Eigenschaften

Beachten Sie jedoch, dass Mängelansprüche verjähren können. Die Verjährungsfristen sind im Immobilienkaufrecht unterschiedlich geregelt und hängen von der Art des Mangels ab.

• Grundstücksmängel: 2 Jahre ab Übergabe
• Baumängel: 5 Jahre ab Übergabe
• Arglistig verschwiegene Mängel: 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels durch die Käuferin bzw. den Käufer, spätestens 10 Jahre ab Übergabe. Die 5-Jahres-Frist für Baumängel gilt trotzdem als Mindestfrist.

Immobilienkaufrecht: Ein Überblick

Das Immobilienkaufrecht ist komplex und beinhaltet zahlreiche Ausnahmen, insbesondere im Umgang mit Mängeln und Schäden an der Immobilie. Um sicher durch den Immobilienkauf zu navigieren und alle rechtlichen Aspekte zu beachten, empfiehlt es sich, erfahrene Expertinnen und Experten hinzuzuziehen. So können Sie sich sorglos dem ohnehin stressigen Prozess des Immobilienkaufs widmen und haben die Gewissheit, dass Sie stets rechtskonform handeln.